Una duda frecuente entre quienes viven en un piso alquilado y subarriendan una habitación es qué opciones tienen si el ocupante deja de pagar la renta acordada. ¿Puede reclamarle las mensualidades pendientes y solicitar su desahucio? ¿O, como no es propietario, necesita que sea el dueño quien lo haga?
La respuesta es clara: el subarrendador puede reclamar las rentas y solicitar el desahucio del subarrendatario. No necesita ser propietario ni obtener una autorización específica de este para ejercitar las acciones derivadas del subarriendo.
No hace falta ser propietario para reclamar
Conviene distinguir las dos relaciones que existen en estos casos. Por un lado, el propietario alquila la vivienda a un arrendatario. Por otro, ese arrendatario cede el uso de una habitación a una tercera persona a cambio de una renta, convirtiéndose frente a ella en subarrendador. Si esta tercera persona deja de pagar, incumple el contrato celebrado con el subarrendador. Por eso, es este quien puede reclamarle lo que debe y solicitar judicialmente la resolución del contrato y la recuperación de la posesión. Así lo reconoce expresamente la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 298/2009, de 26 de mayo:
“En consecuencia la demandante, a los efectos que se discuten en este pleito, se encuentra plenamente legitimada para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de las rentas, en su condición de subarrendadora, procediendo, en definitiva, la estimación del motivo de la apelación” (SAP B 6640/2009 – ECLI:ES:APB:2009:6640).
La misma idea aparece en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 866/2025, de 1 de diciembre:
“Consideramos que el actor ostenta, en efecto, legitimación activa para ejercitar las acciones que ejercita en su demanda, en cuanto que figura en los respectivos contratos de subarrendamiento como subarrendador, […] sin que se haga preciso, por ende, ser el propietario, […] Reiteramos lo anteriormente expuesto acerca de que la relación jurídica entre las partes subarrendadora y subarrendataria está clara, por lo que rige lo dispuesto en el art.1257 CC acerca de que «Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos (…)»,” (SAP B 11868/2025 – ECLI:ES:APB:2025:11868).
Es decir, el derecho a reclamar nace de la relación contractual con el subarrendatario, conforme al principio recogido en el artículo 1257 del Código Civil. Evidentemente, habrá que acreditar esa relación, la renta pactada y las mensualidades reclamadas, pero la falta de propiedad no impide por sí sola presentar la demanda.
¿Y si el propietario no había autorizado el subarriendo?
Es frecuente que el contrato de alquiler prohíba expresamente subarrendar o exija la autorización previa del propietario. De hecho, el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya establece que el subarriendo solo puede ser parcial y requiere el consentimiento escrito del arrendador. Además, el artículo 27.2.c) de la misma ley permite a este resolver el contrato por subarriendo inconsentido.
Puede surgir entonces otra duda: si el arrendatario subarrendó sin permiso, ¿puede el subarrendatario aprovechar ese incumplimiento para dejar de pagar? No. La falta de autorización no le permite, por sí sola, ocupar gratuitamente la vivienda. El incumplimiento frente al propietario y la obligación de pagar la renta al subarrendador tienen consecuencias distintas. Lo explica claramente la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 390/2026, de 19 de mayo:
“En todo caso, si el subarriendo se hubiese formalizado prescindiendo del preceptivo consentimiento de la propiedad, ello facultaría a esta última para hacer uso del derecho de resolución contractual frente a la arrendataria conforme a lo previsto en el artículo 27.2.c), que configura como causa de resolución el subarriendo o la cesión inconsentidos. Pero ello en modo alguno afectaría a las obligaciones asumidas por las partes en el contrato de subarrendamiento objeto de litigio, por gozar de sustantividad propia, y, específicamente, aquella hipotética falta de consentimiento no eximiría en ningún caso a las subarrendatarias de abonar la renta pactada mientras ocupen la vivienda, como es el caso.” (SAP B 4283/2026 – ECLI:ES:APB:2026:4283).
Esto no significa que subarrendar sin permiso carezca de consecuencias: como decíamos, el propietario puede solicitar la resolución del alquiler principal. Pero el subarrendatario no queda liberado de pagar por el uso de la habitación simplemente porque falte esa autorización.
Conclusión
Por ello, ante un impago, conviene revisar tanto el contrato principal como las condiciones del subarriendo. El subarrendador puede tener fundamento para reclamar y recuperar la habitación, aunque al mismo tiempo deba valorar su propia situación frente al propietario.
