Una de las preguntas más frecuentes cuando un inquilino deja de pagar es cuánto tiempo debe esperar el propietario antes de acudir al juzgado.
¿Hay que dejar que se acumulen varias mensualidades? ¿Puede presentarse una demanda desde el primer impago? ¿Es obligatorio enviar antes un burofax?
La respuesta breve es que, por regla general, una sola mensualidad impagada puede ser suficiente para iniciar un procedimiento de desahucio. Sin embargo, antes de demandar conviene tener en cuenta la enervación, la negociación previa obligatoria, la posible vulnerabilidad del arrendatario y, sobre todo, cuál es la solución económicamente más conveniente para el propietario.
¿Basta con una mensualidad impagada?
El artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad que corresponda abonar al arrendatario. La ley no exige que se adeuden dos, tres o más mensualidades. Por tanto, como regla general, desde que una mensualidad vence y no se paga, existe fundamento para solicitar la resolución del contrato y el desahucio.
Antes de demandar: conviene enviar un burofax
Dicho esto, aunque pueda presentarse directamente la demanda, lo prudente es realizar previamente un requerimiento fehaciente. La forma más habitual es enviar un burofax con certificación de contenido y acreditación de entrega. En él deberían identificarse, al menos:
- El contrato y la vivienda arrendada.
- Las mensualidades o cantidades pendientes.
- El importe total reclamado.
- La forma y el plazo para efectuar el pago.
- La voluntad del propietario de resolver el contrato si continúa el incumplimiento.
- Una invitación concreta a negociar una solución.
El burofax deja constancia de que el arrendatario conoce la deuda y puede resultar decisivo para impedir que posteriormente paralice el desahucio mediante la denominada enervación. Además, desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, acreditar un intento previo de negociación antes de presentar una demanda civil.
Lógicamente, no es obligatorio alcanzar un acuerdo, pero debe mostrarse que la negociación fue realmente intentada y que su objeto coincide con el conflicto que posteriormente se llevará al juzgado. Si el arrendatario no responde, la negociación se considera terminada una vez transcurridos treinta días naturales desde la recepción de la invitación.
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación es la posibilidad que tiene el arrendatario de pagar toda la deuda y detener el primer procedimiento de desahucio promovido contra él. De acuerdo con el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, una vez recibido el requerimiento judicial, el inquilino puede pagar al propietario o poner a su disposición, judicial o notarialmente, tanto las cantidades reclamadas en la demanda como las que se hayan acumulado hasta ese momento. Si se cumplen los requisitos, el procedimiento termina y el contrato de arrendamiento continúa vigente.
No obstante, esta posibilidad tiene dos límites fundamentales. En primer lugar, el arrendatario solamente puede enervar el desahucio una vez durante la relación arrendaticia. Y, en segundo lugar, tampoco podrá hacerlo si el propietario le requirió previamente el pago por un medio fehaciente, con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda. Esta es otra de las razones por las que resulta tan conveniente enviar el burofax antes de acudir al juzgado y esperar el plazo legal.
¿Qué se puede reclamar en la demanda?
La demanda puede tener dos objetivos simultáneos: recuperar la vivienda y reclamar el dinero adeudado. Normalmente se solicitará:
- La resolución del contrato de arrendamiento.
- El desahucio y lanzamiento del inquilino.
- Las rentas y demás cantidades vencidas y no pagadas.
- Los intereses correspondientes.
- Las costas del procedimiento.
Además, si se solicita expresamente, la resolución puede incluir las rentas que continúen devengándose después de presentar la demanda y hasta la entrega efectiva de la vivienda, conforme al artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Con los desperfectos hay que actuar con mayor cautela. Si ya son conocidos, pueden cuantificarse y su reclamación resulta procesalmente compatible. Sin embargo, lo habitual es que el propietario no conozca el verdadero estado de la vivienda hasta recuperar las llaves. En esos casos, lo prudente será documentar los daños mediante fotografías, facturas, presupuestos o incluso un acta notarial, y estudiar una reclamación posterior.
¿Cuánto tarda un procedimiento de desahucio?
No existe una duración que pueda garantizarse de antemano. Si la demanda se admite rápidamente, el arrendatario recibe la notificación, no formula oposición y no aparece ninguna incidencia, el procedimiento puede resolverse en pocos meses. Sin embargo, en la práctica no es extraño que tarde entre seis meses y un año, e incluso más. La carga de trabajo del juzgado, las dificultades para localizar al inquilino, su oposición, la intervención de los servicios sociales, una posible suspensión o la interposición de recursos pueden alargar considerablemente el proceso.
Además, hay que diferenciar entre recuperar la vivienda y cobrar la deuda. Aunque el propietario obtenga una sentencia favorable y recupere el inmueble, ello no garantiza que cobre las cantidades pendientes. Si el inquilino no paga voluntariamente, deberá iniciarse una ejecución para localizar y embargar sus cuentas, salarios u otros bienes. Y puede suceder que carezca de ingresos o patrimonio embargable, de modo que, pese a haber ganado el procedimiento, resulte muy difícil cobrar efectivamente la deuda.
¿Qué sucede si el inquilino es vulnerable?
La vulnerabilidad del arrendatario no extingue la deuda ni impide necesariamente el desahucio, pero puede provocar la intervención de los servicios sociales y la suspensión temporal del procedimiento.
Cuando el inmueble constituye la vivienda habitual del demandado, el artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contempla la comunicación con las administraciones competentes para que puedan valorar su situación y proponer medidas de atención o una alternativa habitacional.
Si se confirma la vulnerabilidad, el juzgado puede acordar una suspensión de hasta dos meses cuando el demandante sea una persona física y de hasta cuatro meses cuando sea una persona jurídica.
A este régimen general se añade una suspensión extraordinaria vigente, a fecha de publicación de este artículo, hasta el 31 de diciembre de 2026. Para obtenerla, el arrendatario debe solicitarla y acreditar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica que le impide encontrar una alternativa habitacional.
¿Es lo mismo ser una empresa que ser un gran tenedor?
No. Son conceptos diferentes. Una sociedad que solamente sea propietaria de una vivienda no se convierte automáticamente en gran tenedora por ser una persona jurídica. Del mismo modo, una persona física puede reunir los requisitos para ser considerada gran tenedora.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, define con carácter general al gran tenedor como la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes y trasteros. En una zona declarada «mercado residencial tensionado», la comunidad autónoma puede reducir este umbral. Por tanto, antes de presentar la demanda, deberá comprobarse:
- Si el propietario es una persona física o jurídica.
- Cuántas viviendas posee.
- Si puede ser considerado gran tenedor.
- Si la vivienda se encuentra en una zona residencial tensionada.
- Qué normativa autonómica resulta aplicable.
¿Es preferible negociar con el inquilino?
En muchos casos, sí. Un procedimiento judicial puede obligar al propietario a soportar durante meses nuevas rentas impagadas, gastos de abogado y procurador, incertidumbre sobre el estado de la vivienda y el riesgo de no cobrar finalmente la deuda.
Imaginemos que un inquilino debe 3.000 euros y propone devolver inmediatamente la vivienda si se le perdona una parte. Puede resultar económicamente más razonable recuperar las llaves ahora que conservar íntegramente una deuda que quizá no se cobre y perder otros ocho o diez meses de renta. Incluso puede tener sentido condonar toda la deuda si la alternativa previsible es un procedimiento largo frente a una persona insolvente.
Naturalmente, el acuerdo debe documentarse correctamente. La condonación debería quedar condicionada a la entrega real de la vivienda, libre de personas y enseres, en una fecha concreta. También conviene firmar un documento de entrega de llaves, anotar las lecturas de los suministros y dejar constancia del estado del inmueble.
Por último, nunca debe intentarse recuperar el inmueble por la fuerza, cambiar la cerradura, entrar sin consentimiento o cortar los suministros mientras el arrendatario continúa ocupándolo. Estas actuaciones pueden generar responsabilidades civiles e incluso penales.
Conclusión
Como regla general, una sola mensualidad impagada puede ser suficiente para presentar una demanda de desahucio. Sin embargo, actuar con rapidez no significa demandar de manera precipitada.
El camino más prudente suele consistir en comprobar y documentar la deuda, enviar un requerimiento fehaciente correctamente redactado, acreditar el intento previo de negociación, esperar los plazos necesarios y valorar si existe una solución pactada que permita recuperar antes la vivienda.
Si el acuerdo no es posible, podrá presentarse la demanda acumulando la reclamación de las rentas y solicitando también las que se devenguen hasta la entrega efectiva del inmueble.
En materia de arrendamientos, obtener una sentencia favorable es importante, pero recuperar pronto la vivienda y evitar que la deuda siga aumentando puede ser todavía más importante.
